五一小长假过后，荆州楼市突然回暖，到底谁在买房？

五一节刚过，各行各业开始盘点销售数据。受疫情余温影响，除了房地产回暖明显，其他行业还处于缓慢复苏当中。每年5月份，都是房地产行业传统节点中的“红五月”，往年经过金三银四的铺垫，到了五一小长假，还会迎来一波返乡的业主，自然销售业绩也是蹭蹭上涨，而今年由于情况特殊，外地打拼的筒子大部分都没有回来，于是搞定本地有需求的业主也成为了重中之重。

况且，4月份荆州成功拍出8宗土地，其中纪南文旅区4宗、武德1宗、沙北1宗、城东1宗和周边地区1宗，这一路飘红的状态，不正好告诉购房者们荆州楼市正在复苏吗？

除此之外，4月20日央行的降息政策更是为楼市打了一剂“强心针”，由此可见，五一小长假的热销是不无道理的。

因此，大环境重重利好下，各大楼盘肯定不会错过这个好时机，于是捷报也在节后频频传来。回暖数据，既有疫情压抑带来集中释放，也有刚需改善需求的稳步进场。

那么，到底谁在买房，小编就带大家一探究竟:

（1）当前买房客户主要是两种，一种是改善性需求，卖一套买一套的换房需求占了主要比例，比如卖小户型买大户型，和居住品质提升的需求。第二种就是新购房需求，比如首次购房，为了落户占指标的小户型。但是对于投资性需求，目前基本还没有客户出手。

（2）对荆州房价的走势判断，如果房地产政策没有大的调整，那么房价基本平稳，如果购房政策放松那么房价会上涨，如果购房政策收紧那么房价会下行。目前自住和改善需求的客户还是很多，只是政策对他们的影响比较大。

（3）当前买家跟卖家的心态都非常平静，尤其卖一买一的连环单都能够平坦进行，同时银行放贷也提速让交易更有序，往常经常违约尤其连环单出现退单的情形几乎没有出现。正是因为目前房价平稳，给了买卖双方稳定的心里，所以对于买卖双方都能够沉着应对。

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同时，5月5号，人民日报发表文章《“房住不炒” 楼市预期更清晰》指出:“房价过高会对实体经济产生明显的损害，同时房地产业自身也是实体经济的重要组成，带动力强。因此，只有长期坚持“房住不炒”，让房屋回归居住属性、让楼市供求实现良性互动，才能实现平稳健康发展。”，

人民日报也指出:“预期稳了，供求总体保持平衡。如果房地产的买卖行为能够大部分由需求而非收益驱动，那么也就实现了*理想的状态。炒房会带来预期不稳，这给投机商带来暴利的同时，也让很多小家庭难以决策，要么不敢买房，要么盲目买房。”

综合来看，当前买房的客户的*主要特点就是“买卖行为能够大部分由需求而非收益驱动，那么也就实现了*理想的状态。”而自住和改善购房就是居住需求驱动，而非收益驱动。

这就是决策层期望看到的*理想状态，而当前的市场成交状况恰恰就是这种理想状态，从而也就说明调控政策不会出现大的调整，“房住不炒”定位会长期坚持。

贷款买房就是预期房价涨幅超过银行贷款利率的操作方法。或者说是贷款买房就是房价涨幅跟贷款利率的套利工具。所以，我们看到一旦预期房价上涨超过贷款利率，就会有太多的人砸锅卖铁也要贷款买房，原因就是买房成为了低风险的套利工具。

同时，判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势的四个条件:

1.如果房价上涨，平均每年涨幅会超过5%，那么可以买房。

2.如果房价下跌，那么不仅不能买房，还应该卖房，之后赶紧租房。

3.如果房价平稳，涨幅在0%到5%之间，那么投资收益小于贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

（1）房子租金*率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金*率5%，而银行理财收益4%。

（2）房子租金*率低于银行理财，那么不可以买房，比如租金*率2%，银行理财收益4%，这时把钱放在银行理财。

4.如果房租涨幅超过房价涨幅，那么炒房客就转化为二房东，如果房价涨幅超过房租涨幅，那么二房东转化为炒房客。

看到上面分析，就可以明白中央提出的“房住不炒”定位的原因，就是鼓励真实自住需求和长期投资需求，而对投机需求也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因了。

虽说荆州楼市经过几个月的沉寂，但原有的热度依旧未退，更让人明白的现实情况是，疫情期间这批被压抑的购房需求已经在释放了。