近五年来，荆州房价翻倍暴涨，背后都有何玄机？

2014 年以来，虽然全国房价出现普涨，走势相同，但背后的逻辑是不同的。一二线城市在经济、*和医疗等方面具备得天独厚的优势，对人口的吸引力较大，是房价上涨的有力支撑，也就是说一二线城市房价暴涨主要是内生需求推动的。

反观荆州这种三线城市，虽然也会有农村进城人口的新增需求，但总体上住房供应相对充裕，库存处于较高水平， 2015 年开始的去库存也是针对的这部分库存。但就是在这样的背景下，三线城市房价竟然还能快速上涨，一定是存在背后推手。

在我看来，荆州房价上涨主要是借去库存的东风，创造了大部分的外生需求。具体分为两部分：一是棚改货币化安置，即棚户区拆迁改造补偿催生的投资需求；二是一二线城市调控挤出效应创造的溢出需求。 棚改货币化安置是荆州房价暴涨*重要的推动力，甚至可以毫不夸张地说，近几年经济增长也少不了棚改的贡献。棚改由来已久，只是 2014 年以前大部分棚改都是实物安置的，也就是房子拆迁后再分房，是简单的存量更新。

但 2014 年以后，这一情况发生了变化，央行创造了一种新型货币政策工具——抵押补充贷款，通俗点讲，就是央行定向给三四线城市投放了大量货币，为棚改货币化提供资金支撑，给房又给钱。棚改货币化安置比例从2015 年的不到 30% 上升至 2017 年的 60%，结果导致三四线城市房地产供需失衡，助推房价上涨。 从供给端看，棚改货币化减少了市场上的存量住房。这种做法实际上直接减少了住房的有效供给。

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从需求端看，棚改货币化也让居民有了大量的闲钱，凭空创造出了大量的购房需求。在取得棚改货币化安置的补贴后，居民基于货币保值的考虑，会将大部分钱用来买房，加快了去库存的进程，荆州房地产市场因此变得火爆，形成房价上涨预期。

众所周知，2017 年全国商品房销售面积创下新高，为 16.7 亿平米，其中离不开三四线城市的支撑，市场份额高达 64.3%，当然也离不开棚改货币化的推动，贡献了其中的 20.9% 份额。不少热点三四线城市房价至少翻倍，如受大湾区利好驱动，荆州房价在 2016-2019 年内从 4000 元*至 8000 元。

荆州房价上涨的另一大推动力是一二线城市的溢出效应。这轮房价上涨有着明显的轮动特征，2015 年一二线城市房地产行情率先启动，到 2016 年 一二线城市政策调控升级，五限政策相继出台，购房门槛不断提高，使得很多在外工作的年轻人无法在一二线城市购房，只得向转战周边的三四线城市。如仅 2016 年一年通州房价就翻了一倍，*高峰时单价超过六万。靠近上海的昆山，2016 年常住人口同比增长了 4.6%，远高于之前平均 1% 的正常增速，也是房价*疯狂的一年，首次突破万万元大关，涨幅接近 50%。

荆州房价一路看涨!所以下半年有购房意向的朋友们，建议结合自己的实际情况来选房。