2020房价如何走?

现在已经到了五月，按当局逐步启动产业的轮动，在接下来的二季度里，是可以适当因城施策对房地产做一些放松的。

　　但整体而言，依旧需要仔细分析。

　　目前大环境有剧烈变化，房地产的估值，需要重新来判断。

　　我们从租金、收入预期、人口因素和金融环境等四个方面来分析一下目前楼市估值：

   租金

　　在房价在过去二十年几乎只涨不跌的超级大牛市下，大家对于租金收益率自然不看在眼里。

　　但我刚才讲了，现在大环境变了，“房住不炒”下，房价暴涨预期越来越小，所以现在大家对租金带来的现金流收入看的越来越重要。

　　目前，国内各城市的平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间，北上广深就没有超过1.7%的。

　　换句话说，市区一套800万的两居室房子，每月租金在1万左右。

　　如果考虑房屋折旧，对比国外动辄5%以上的租金收益率，国内房子的租金收益率着实不怎么样。

　　收入预期与房价

　　再来说说收入问题。

　　从98年房改到2018年的这房地产的黄金二十年。如果说这一阶段的购房者有什么集体特征的话，就是随着国家经济总量的的不断抬升，人们收入持续增加，敢加杠杆了。

　　所以敢于加杠杆的前提有两个：

　　第一，预期房价中短期内大幅上涨，房价只涨不跌；

　　第二，预期自己未来的收入会持续快速增长。

　　这两个前提，第一个已经破灭。而第二个，随着全球经济步入衰退，国内也下调GDP增速，很多企业经营都出现了困难，别提升职加薪了，能有个稳定工作都是很多人的诉求。所以第二个前提估计很快也会破灭。

　　所以这时候，一个城市的房价收入比，就显得极为重要，因为这是真实的基石——大众购买力。

　　我们假设一个城市城镇平均收入水准的夫妻双方购买市区一套100平米的三居室，为了更加模拟真实，我们把一线城市每月减去6500元家庭开支，二线城市每月减去4500元家庭开支。

　　然后用剩下的收入去测算一下每个家庭需要多少年才能买得起整套住房。

　　根据测算，一线城市普遍需要夫妻双方40-80年剩余收入。而二线城市，大部分需要15-35年。

　　而这个指标在国外，则平均只需要12年。

　　所以，如果未来老百姓的收入增速跟不上的话，对于广大的中坚购买力而言，显然是不能承担之痛。

　　人口流动

　　人口因素又分成几个逻辑。

　　首先，城镇化率带来的人口流动。

　　在过去二十多年，中国的城镇化率从36%到60%。

　　很多人觉得对比欧美发达国家80%以上的城镇化率，我们还有很大的空间，所以房地产也有很大的空间。

　　但是，一方面中外的统计口径有巨大误差。我们有大量常年居住在一二线城市但由于户籍、工作等各种原因并未被统计在内的人群。

　　实际上，中国的真实城镇化率应该已经接近70%，那么未来空间实际上已经很狭小了。

　　其次，中国有很强的农业属性和族群基因，还有很多人的定居情节很重。我们很难真正的完成80%以上的城镇化率。

　　*重要的是，国内的人口刘易斯拐点早都到来了，生育率下降，老龄化社会到来。未来新增人口远远没有过去二十年多。

　　资金环境

　　虽然央行现在在做货币宽松，但是这些货币宽松是定向到实体经济里的，是用来纾困的，不是用来刺激房价的推升资产价格的。

　　这是有本质区别的。

　　如果你仔细看房地产开发商的融资渠道，看购房者的信贷环境，依旧极其严苛，还远未到全面放松的时候。

　　没有资金的支持，剩下的就看自己基本盘的本事了。

　　所以未来房价，必定还是托而不举起的平稳过度。不要预期那么高，但也不用完全丧失信心。没有暴涨，也没有暴跌，当局把这个篱笆墙扎得很牢固。