荆州买房 | 如何快速判断一套房子是否值得买？

价格是一座动态变化的冰山。哪一套房买入必赚？这其实是一个价值千金的好问题。这里面内含我们对房产价格的估算和潜力判断的问题。

房子的价格，不是由业主决定的，也不是由政府决定的，更不是开发商决定的，而是由整个市场的供需关系决定的。

所以一套房是否值得买，关键是看它背后的供需关系是否有利于你，如果城市导入的人口持续进入该板块，那需求就是源源不断的，哪怕目前的价格高一点，也值得买入，因为它接下来还会继续上涨，您只需要顺应需求的变化尽早买入即可，早晚赚到钱。

房产的价格体系及其上涨逻辑

一座城市的房产根据成交总价不同，大体可以分为以下类型：

1、上车盘

2、屌丝盘

3、刚需盘

4、刚改盘

5、改善盘

6、伪豪宅

7、真豪宅

8、顶豪宅

以成都为例，该城市成交总价中位数是200万，中位数2倍以上即属于豪宅范围，也就是400万的房子就属于成都的豪宅范围了，而豪宅又分为伪豪宅，真豪宅，顶级豪宅。当然，这个400万的房子才刚刚踏入豪宅范围，严格来讲属于伪豪宅，超过600万才算真正的豪宅。

成交总价处于中位数以下的属于1-3类型，处于中位数的1-2倍的属于4-5类型，中位数2倍以上的属于6-8类型，其他城市同理，大家可以适当迁移运用。

以上不同总价的8种房子，短期*幅度与流通性不可同时兼备，价格低的1-4类型，赚的是快周转的升幅，所以*了就要尽快裂变往上置换，5-8类型赚的是绝对值，富裕人群不单纯追求升幅，他们要的是财富总量和保值，100万的刚需盘翻一倍也只是赚100万，但是500万的房子，只需要涨20%就足以击败刚需盘，所以资金多、名额少的人，适合投资5-8类型，长期持有，博*大绝对值收益。

下面逐一分析不同总价阶段房子的供需变化及其购买逻辑：

上车盘

过去人们把购买房子等于进入资产*的快车道，因此买房又称为“上车”，而上车盘就是那种总价很低的房子。

这种房子有个特性：那就是流通性非常高，价格几乎年年上涨。为什么？因为一座城市当中，一年下来，总有人能够攒到一笔钱，然后买进这种低总价的房子。随着上车盘的价格上涨，整座城市的房价底部是不断抬升的，换言之，去年这座城市*便宜的房子假设是100万，明年就是110万了。

那么谁会买上车盘呢？对，大部分是初来乍到的新城市人口，他们在该城市无房，积蓄不多，所以他们会考虑上车盘，而上车盘原来的业主把房子卖给新移民之后，他们就去买上一级的“屌丝盘”了。因此我们经常见到不少人把100万的房子卖了，*赚了钱，然后去买200万的，200万的卖掉了，去买400万……

购买力一层层不断向上置换，*终就有人轻易买得起1000万以上的房子。

上车盘不好地方就是作为自住，很多人都难以接受，因为面积小，地段一般，所以很多人忍受几年之后，都会把它卖掉。上车盘的优点是有确定的上涨利润，极少出现价格回撤，作为无房一族的跳板，还是可以考虑的。

屌丝盘

上车之后，人们攒了一点钱，就会考虑去置换下一套，钱少的只能选择屌丝盘了。所谓屌丝盘，就是说这类型房子比上车盘稍好一点，但又够不着刚需盘的居住条件，它要不楼龄老旧，要不面积很小，又或者地段一般，甚至多个缺陷同时兼具。

屌丝盘的好处是在预算不足的时候，它至少提供了一个家庭立足的地方，让人可以安心工作几年，等待上涨之后，再往上置换，但由于它处境尴尬，穷人买不起，有一点钱的刚需又看不上，所以它的涨幅一般都受到压制。

刚需盘

顾名思义，刚需盘就是满足人们刚性需求的楼盘，一般人居住的首要要求是上班通勤时间不能太长。

所以刚需盘一般与地铁交通密不可分，很多近郊区的地铁沿线楼盘都属于此列。

人们对于面积的适应性远远大于对时间的适应性，所以刚需宁愿住的面积小一点，也要优先考虑交通通勤的时间，尽量靠近上班的地方。

如果住得远，每天上班3小时就是3小时，几乎无法压缩调整，但是如果同样的预算，买靠近上班地点，面积小一点的刚需盘，他就可以省出上班的时间，同时对房屋进行改造，多加几个柜子、双层床，挤一挤也能熬过去。

因此，刚需盘，实际买的是通勤时间。人们在为自己的时间付费，只要住得近，交通方便他们就满足了。

由于刚需盘面对的是这个城市的主流上班人群，所以刚需盘一般在大涨之年涨幅都会跑赢大市，也就是我们俗称的“三年不涨，一涨吃三年”。

刚改盘

所谓刚改盘，即比刚需盘要好那么一丢丢，但是又够不着改善要求的楼盘。此类楼盘由于兼顾了自住和投资，同时也是主流人群够得着的楼盘，所以涨幅也不错。

刚改盘在满足交通方便的情况下，比刚需盘多了几个优势，那就是它除了交通优质，还有不错的地段以及商业配套，基本可以满足生活日常所需。

改善盘

所谓改善，首先你原来肯定至少有一套房，因为居住条件不能满足生活所需，所以需要置换改善。因此楼市之中，置换力量的主力军是改善需求的客户，他们一般通过卖一买一，完成改善目标。但是在楼市上涨的年份，*容易踏空。去年有些深圳的朋友，把自住的房子卖掉之后，准备买下一套，结果行情突然大涨，他们手里的钱瞬间买不起了。所以买改善盘，一定要提前选好自己的新房，下定金锁定了价格，然后约定三四个月交首付，回头再把自己住的房子两个月内卖掉，把时间差衔接起来才不会踏空行情。

伪豪宅、真豪宅、顶级豪宅

豪宅，顾名思义即面向土豪的住宅，一个城市的购买力分布类似一座金字塔，越高总价的房子，能够买得起的人就越少，也就是潜在接盘客户越少，那么相应地豪宅的流通性也会大大下降。

刚需盘也许挂3个月就能卖掉，豪宅可能需要半年以上。但是对于资金充足、购房名额很少的人来讲，豪宅仍然有投资价值，因为富人的资产总量需要非常大的容器才装得下。200万的刚需盘，翻倍也只是赚200万，但是2000万的豪宅，涨个10%就击败刚需盘了，秒杀。

对于普通人而言，买一套房之前会反复计算它的*潜力，地段、户型朝向怎样；但对于富人而言，当他决定在哪里买一套房，他买的其实是身份认同和社交圈层。

很多年前，我问一个企业老板，为什么他会认识某某高官。他跟我说：我刚来乍到，为了搭上某某的关系，我在他家那个小区买了一栋别墅，然后我们就混熟了。

买豪宅的人，并不指望房子短期能够给自己赚多少钱，他们在生意场上赚到的钱何止百万千万？

在中国买房等同于排队发财，这个社会过去十几年形成的财富差距，主要不是因为工作、学历造成的，而是房产造成的。同样在一家公司工作，别人比您多买了几套房，过了几年，您们两个人的财富差距就拉开了，甚至您一辈子再也追不上，因为别人一套房*所赚的钱，可能是您十年工资的总和。

但是很多人平时拼命工作，到了要买房的时候，却发现自己在房产领域的知识积累寥寥无几，更谈不上专业。

其实房子：买对了，可以改命。房子快速*之后，有助于提升家庭生活质量和扩大总资产。买错了，暗无天日，还要被亲人指责。一万小时刻意训练是各行各业成功的通用法则，房产领域绝对如此，没有捷径。资深房产投资人眼中看到的房子跟你看到的绝对不一样。