荆州买房 | 上市房企土储分析

*近随着国内疫情得到有效控制，一线城市及部分二线城市的土地市场触底回暖，甚至不乏有地王重现。哪些房企在大力度逆势攻城略地，原因何在?哪些房企在有选择性地战略补仓?

  一、上市房企土地储备规模分析

  房企土地储备规模丰厚，意味着后续发展有保障，但房企土地储备过多，特别是近几年新增的土地储备过多，则意味着较多的资金沉淀。中房智库对已经发布2019年度业绩的50家上市房企的土地储备情况进行了梳理，有如下发现：

  2019年销售面积TOP10房企，除了金科股份和建业地产外，2019年末公司总土地储备面积均超过7600万平方米。其中1亿平方米以上房企有6家。

  2019年销售面积TOP11—TOP20房企，2019年末公司土地储备面积基本在3800万—6900万平方米之间，蓝光发展除外，土地储备面积只有1772.5万平方米。

  2019年销售面积TOP21—TOP30房企，2019年末公司土地储备面积大部分在2000万—3800万平方米之间。美的置业、中国金茂除外，两者土地储备面积均超5000万平方米。

  2019年销售面积TOP31—TOP40房企，2019年末土地储备面积大部分在1000万—2700万平方米之间。只有华发股份除外，土地储备面积不到700万平方米。

  2019年销售面积TOP41—TOP50房企，2019年末土地储备面积大部分在300万—800万平方米之间。但中交地产和合生创展集团除外，前者2019年末土地储备面积为1466平方米，后者高达3111万平方米。

(图片来源网络)

  综上分析可以得出较为明显的结论：

  1.部分房企的土地储备与其销售能力相比存在缺口。金科股份、建业地产、蓝光发展的土地储备面积与其销售能力相比明显不足，即未来几年要保持稳定的销售，必须要加大新增土地拓展力度。正荣地产、荣盛发展、华发股份、朗诗地产其次，旭辉控股、招商蛇口、禹洲地产、合景泰富集团、弘阳地产、建发股份、当代置业、花样年控股、信达地产也要适当提升土地储备。

  2.部分房企销售能力明显偏弱，应适当放慢新增土地储备速度或提升销售能力。偏离比较明显的包括美的置业、中国金茂、合生创展集团、保利置业集团，其次是中交地产、佳兆业集团、越秀地产、北大资源。

  二、头部房企2020拿地计划

  关于拿地计划，各家房企在2019年年报或业绩发布会上都有相关阐述。可以分为四大派别，或选择适度压缩规模，或谨慎求稳，或谨慎积极，或乐观积极。

  1.规模压缩派

  以恒大为代表。在3月底的2019年业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印提出，未来恒大将要严控土地储备规模，接下来三年时间，每年要降低约3000万平方米，到2022年降低至约2亿平方米，实现土地储备负增长。

  恒大计划压缩未来3年的新增土地规模，一是源于降负债需求，二是自身土地储备足够大。但是，压缩规模不代表不拿地。进入4月份以来，恒大连续在北京、广州、昆明、哈尔滨、成都、温州、重庆等一二线城市拿地，不到一个月拿地金额已超过200亿元。

  2.谨慎求稳派

  包括万科、融创中国、华润置地、旭辉控股、世茂房地产、雅居乐、中国金茂等房企，2020年的拿地态度都是求稳。

  万科和旭辉控股都提出要保持“合理”的土地储备规模总量原则，满足未来两到三年的开发比较合适;融创中国和雅居乐都强调要拿对地、拿好地;华润置地提出不抢高价地。

  3.谨慎积极派

  碧桂园、龙湖集团、招商蛇口没有给出明确的拿地预算，但都表示2020年拿地金额或将超过2019年。

  保利地产2020年拿地资金约提高200亿元，正荣地产初步计划2020年拿地预算280亿元，但在计划外若有好的项目不排除会增加预算。

  4.乐观积极派

  中海地产仍未放弃对于拿地的进取，2020年拿地投资预算为1400亿元，同比增长23%。今年3月上旬还对外公布了一个“中原逐地，海纳百城”的寻地合作计划。

  新城控股提出2020年预计投入1000亿元左右资金拿地，对应新增3000亿—4000亿元的货值，力争其中有1/5即700亿元左右的新增货值实现当年内入市。

  如前述分析，土地储备厚度不足的蓝光发展提出公司拟订2020年度土地投资计划总额不超过400亿元(有关机构数据2019年蓝光发展全年拿地金额303亿元);荣盛发展披露2020年计划拿地1356万平方米，相比2019年增38.5%。

  金科股份表示坚持投资战略，二三线城市为主，一四线城市为辅。2020年一季度拿地积极，公司新增土地26宗,计容建面302万平方米,合同投资金额109亿元。

  总结来看，房企2020年拿地规划有两个共同的趋向：一是拿地模式和拿地渠道更加多元，普遍表示加大收并购力度，加大股权合作模式力度，注重旧城改造、城市更新、产业拿地等多元拿地方式;二是注重重点城市的深耕细作，偏向一二线城市拿地布局;三是拿地预算注重“以销定量”。比如奥园明确2020年拿地金额绝对不会超过全年销售额的三分之一这个“底线”。