2019 年全国房价收入比创 20 多年来新高 2020 年房价会下降吗？

房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。一般而言，在发达国家，房价收 入比超过 6 就可视为泡沫区。上海易居房地产研究院 1 月 19 日发布《2019 年全国房价收入比报告》。 该报告显示，2019 年，全国商品住宅房价收入比为 8.8，相比 2018 年的 8.5 小幅上升。

不过，欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房）， 且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统 计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无 法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根 25 据我国的实际情况，易居研究院认为全国房价收入比保持在 7.0-7.5 内属于合理区间，低于 7.0 属 于偏低区间，高于 7.5 属于偏高区间。

为什么我们的房价收入比还在上升

不过，8.8 这个数字还是创下了 20 年来的新高。易居研究院报告认为，总的来说，房价收入比 上升主要有三个原因。

首先是房价涨幅相比 2018 年虽有所收窄，但整体涨幅依然较大。按照统计数据，2019 年全国 新建商品住宅成交均价 9287 元/平方米，同比增长 8.7%，涨幅比 2018 年收窄 3.5 个百分点。

其次是城镇居民人均可支配收入增速虽小幅提高，但增幅小于房价涨幅。2019 年，全国城镇居 民人均可支配收入 42359 元，比 2018 年名义增长 7.9%，增速小幅提高了 0.1 个百分点。数据显示， 1999 年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势，至 2007 年达到历史峰值 17.2%， 随后震荡下行，虽然 2009 年后略有回升，但 2011 年以来持续下降，近五年以来保持在 8%上下，处 于历史较低水平。

三是我国人均住房面积在不断增加，按前几年的增速来看，2019 年城镇居民人均住房建筑面积 将达到 40 平方米左右。

报告认为，从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间，创 20 年来新高。2016 年以来的本轮 楼市短周期上行期，房价收入比上行趋势与 2005～2010 年（2008 年除外）的大行情时较为接近。 进一步来看，2005～2010 年经济增速较高，GDP 增速均大于 9%，人均可支配收入高于 11%（2009 年 除外）。而 2016 年以来，GDP 增速持续低于 7%，人均可支配收入增速在 8%左右，本轮房地产上行 周期的房价上涨，可以认为是没有经济与收入高增长支撑的房价透支。

预计 2020 年全国房价收入比小幅下行

展望 2020 年，随着“住房不炒”政策的延续以及过去三年购买力的透支，易居研究院预计全国 楼市成交将整体小幅下降，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在 5% 左右。主要原因有：一是 2020 年全国楼市继续降温，成交价也会走弱；二是与具体城市不同，全国 房价具有很强的黏性，易涨难跌，本世纪仅在 2008 年全球金融危机时微跌，因此在不发生经济或金 融危机的情况下，2020 年全年仍将呈现上涨态势；三是由于价格变化滞后于成交量，2018 年和 2019 年全国商品房销售量增速均已接近 0，市场相比前几年已明显降温，预计 2020 年将类似 2014 年， 成交量下跌的同时价格将继续上涨，但涨幅相比 2019 年会有所收窄。

此外，长期来看，未来中国城镇居民可支配收入预期将保持上升趋势。但随着各项改革的推进 和收入基数的提高，预计城镇居民可支配收入增长将保持平稳在 7.5%～8%附近。

综合以上因素，预计 2020 年全国房价收入比有望小幅回落至 8.7 左右。在 2019 年房价收入比 创历史新高，以及 2020 年仍偏高的情况下，房地产调控不宜过早过快放松，2020 年仍宜继续坚持 “房住不炒”，热点城市应继续严控房价涨幅。

专家认为：在 2019 年房价收入比创历史新高，以及 2020 年仍偏高的情况 下，房地产调控不宜过早过快放松，2020 年仍宜继续坚持“房住不炒”，热点城市应继续严控房价 涨幅。