都2020年了，为什么有人觉得房价还会跌?

都2020年了，为什么有人觉得房价还会跌?首先我们要知道，影响房价上涨都有哪些因素？需要弄清一个基础的概念，房子是商品吗？一台汽车用10年还能值多少钱？一台电脑用5年还能值多少钱？一部手机用3年还能值多少钱？为什么一套房子用10年反倒*？

房子并不是简单的靠建材工人搭建出来的商品。房子的意义在于他依附于一件不是商品的东西，那就是土地。经过人类划分改造的土地，在资本主义国家是商品，而在我国土地却不被定义为商品。在被定义为“非商品”的土地上卖出附加土地价值的商品价格的房子，有着商品的属性，但又不能完全当商品来看待。如果把房价比作面包，那土地就是面粉。现在大家应该能理解房价的上涨跟土地的增值关系很大，大家看新闻看到地王频出，那土地价格为什么会上涨？这个问题很关键，下面会从多个角度去分析这个问题。

1、土地附加资源的价值

李嘉诚说过“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”问自己一个问题，你是否满意你现在所住的房子，相信绝大多数人都会有这样或那样的不满，比如交通不方便，孩子所属*不好，看病不方便，离工作地点太远，离商场太远等等，这些需求的满足和你住的房子有关？还是和你住的房子所在这块土地的价值有关？这些和生活息息相关的需求一直存在，并且*优质的资源永远是有限的，意味着你想享受这些资源就要与人竞争。

很多人不理解为什么有些地方房价需要十几万一平米，是因为大部分人思想的局限性，想象不到有钱人有多富有，这是市场经济背景下资源配置所导致的结果。*优质资源房产的价格和穷人有多少钱无关，只跟有钱人多有钱有关。这个时候反过来想一下，假若你所持有的房产以上资源全都没有并且未来也不能改善，那这个房子就更贴近商品的属性了，没有什么上涨潜力。

2、土地

上面分析了土地附加的资源是影响房价的一个主要因素，接下来谈谈土地。首先需要明确的是中国的土地是国家所有的，有垄断性质。政府可以做到控制土地拍卖的量和起始价格，*终价格是由开发商竞拍价高者得。土地作为一项资源通过转让的方式给国家提供了巨大的收入。下图中显示地方政府的主要收入来源于卖地，而且比重逐年提升，在2019年占比达到了70%，并且中国的城市化进程远远不及发达国家，还有很大的发展空间，在政府没有找到新的收入增长点之前，土地财政未来还会持续很长时间。

既然如此，判断房价除了资源又有了一项重要的指标，土地价格。一般会用楼面价来衡量土地的价格高低，常规情况下楼面价越高代表着未来这一区域的房价会越贵。当然这个时候也要观察一下拿地企业的性质，拿天津举例，2015，2016年天房拍出了多块地王，别忘记天房是天津国资委全资控股的企业，所以也要思考一下这些地王的真实价值，同期的很多地王2020年都还没有推入市场，因为楼面价和市场价格倒挂了，这个过程中卖地的一方倒是收益颇丰。从动机上讲，*有动机推动土地上涨的一方大家应该认真思索，这样你可以更加客观的看待土地价格的高低，从而理性判断目前房价的的高低。

3、人口

未来人口的多或少会直接影响到人们对房子的需求，当需求变大供给不变的情况下，房价就会上涨，长期人口流入的城市房价会有稳定的支撑。所以你会发现西安，成都等城市户籍制度的放开，目的是吸引更多的年轻人。有一个特殊的例子，黑龙江鹤岗5万块一套房，大家可以了解下为什么。

4、通货膨胀

通货膨胀速度反应了国家印发钞票的速度。过去几十年一直维持了一个高水平的货币增速，导致通货膨胀的现象明显。这个时候人们的储蓄如果不*，就意味着未来同样的100元只能买到更少的商品。这些年来人们的剩余价值在房产的增值中得到了持续的正向反馈，大部分的房产持有者都会发现房子价格涨了，是因为房子所附加的资源也在随着货币的超发一起通货膨胀了。

5、资金成本

资金成本就是利率，当利率越低时，人们对贷款的意愿就更强烈，这个是房价向上动力的一个基础，也是政府调节市场投资温度的手段之一。

6、首付比例

这点很关键，我们自己可以支配的钱是储蓄+信贷，如果首付比例降低10%，假设300万的房产首付就会降低30万，这会大大降低人们的买房门槛，相当于市场的需求被放开，这个指标对房地产市场短期的影响非常大，也能体现出政策的指向。

7、政策

政策上现在国家提及的是房住不炒，我感觉到很多人对这个政策理解为打压房价，是有一定偏差的。我是这样理解的，房子买来住是支持的，如果不住出租给别人住，这也不算浪费资源，但是如果借钱高杠杆买入，政策上是得不到支持的，主要的指向还是为了稳定房价，而不是让房价下跌。

8、房子的居住属性

不可否认，随着房地产市场的发展与充分竞争，房子再也不是单单满足人们基本的居住需求。优质的产品，优质的环境，优质的物业服务也是大家在买房的时候越来越看重的，这些会给房产带来一定的溢价空间。小区的住户整体素质也是大家考虑的重要因素，孟母三迁也是考虑的这一点。

*后想说，影响房价的因素肯定远远不止以上几点，而且在随着社会变化的过程中还有可能产生新的重大影响因素，比如科技的进步让资源的分配更平均等等。但就现在来看，以上的八点对房价的涨跌影响比较大。当想去判断自己周边的具体情况时，还是需要从多个不同的角度去印证，*终得到的结论才会更准确。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70％，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市，国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇!